Kredyt hipoteczny na budowę domu — jak bank wypłaca transze?

Udostępnij ten artykuł

Kredyt hipoteczny na budowę domu działa inaczej niż finansowanie zakupu gotowego mieszkania. Bank zazwyczaj nie przekazuje całej przyznanej kwoty jednego dnia. Pieniądze są uruchamiane etapami, wraz z postępem inwestycji, dlatego opóźnienie prac albo źle przygotowany kosztorys może zatrzymać kolejną wypłatę właśnie wtedy, gdy trzeba zapłacić wykonawcom.

Najważniejsze są trzy dokumenty: kosztorys budowy, harmonogram prac oraz umowa kredytowa. To one określają, jakie etapy mają zostać wykonane, ile pieniędzy bank przeznacza na poszczególne fazy i jakie warunki trzeba spełnić przed kolejną wypłatą.

Dlaczego bank nie wypłaca od razu całego kredytu na budowę?

Przy zakupie gotowego mieszkania bank finansuje nieruchomość, która już istnieje i ma określoną wartość. Przy budowie domu sytuacja wygląda inaczej.

Na początku zabezpieczeniem może być przede wszystkim działka oraz to, co już na niej wykonano. Dopiero kolejne prace zwiększają wartość nieruchomości.

Bank chce więc kontrolować, czy:

budowa rzeczywiście postępuje,
pieniądze są wykorzystywane zgodnie z celem kredytu,
wykonany zakres prac odpowiada harmonogramowi,
wartość powstającego domu rośnie wraz z wypłatą finansowania.

Dlatego kredyt budowlano-hipoteczny jest zwykle wypłacany w kilku częściach, czyli transzach.

Jak wygląda wypłata pierwszej transzy?

Pierwsza transza jest uruchamiana po podpisaniu umowy i spełnieniu warunków wskazanych przez bank.

Mogą one dotyczyć między innymi:

wniesienia wymaganego wkładu własnego,
ustanowienia wymaganych zabezpieczeń,
dostarczenia dokumentów dotyczących nieruchomości,
ubezpieczenia nieruchomości, jeśli jest wymagane na danym etapie,
przedstawienia pozwolenia na budowę lub dokumentów związanych ze zgłoszeniem budowy,
spełnienia innych warunków zapisanych w konkretnej umowie.

Nie należy więc zakładać, że samo podpisanie umowy oznacza automatyczny przelew pieniędzy następnego dnia.

Najbezpieczniej jeszcze przed jej podpisaniem zaznaczyć sobie wszystkie warunki poprzedzające uruchomienie pierwszej transzy.

Kto ustala wysokość poszczególnych transz?

Podstawą jest zazwyczaj kosztorys i harmonogram inwestycji.

Przykładowa budowa może zostać podzielona na etapy:

fundamenty,
konstrukcja i ściany,
dach oraz stolarka,
instalacje,
prace wewnętrzne,
zakończenie inwestycji.

Nie oznacza to jednak, że każdy bank zastosuje właśnie sześć transz.

Jeden może połączyć kilka etapów, inny podzielić inwestycję inaczej. W niektórych przypadkach pierwsza transza może finansować duży fragment inwestycji, a dalsze środki zostaną wypłacone po osiągnięciu ustalonego zaawansowania budowy.

Dlatego kosztorysu nie powinno się traktować jak formalności przygotowywanej wyłącznie na potrzeby wniosku kredytowego. Później może on bezpośrednio wpływać na dostęp do kolejnych pieniędzy.

Przykład: dlaczego źle rozpisany kosztorys może zatrzymać budowę?

Załóżmy, że inwestor szacuje budowę domu na 700 tys. zł.

Pierwszy etap finansowania obejmuje przygotowanie terenu, fundamenty i część konstrukcji.

W kosztorysie na ten etap przewidziano 120 tys. zł.

Podczas realizacji okazuje się jednak, że roboty ziemne były droższe, zmieniły się ceny materiałów, a wykonawca zażądał większej zaliczki. Zamiast 120 tys. zł potrzebne jest 155 tys. zł.

Brakuje 35 tys. zł.

Bank nie musi automatycznie wypłacić następnej transzy tylko dlatego, że na koncie inwestora skończyły się pieniądze. Najpierw może oczekiwać osiągnięcia etapu wskazanego w harmonogramie.

Właśnie dlatego zbyt optymistyczny kosztorys jest jednym z największych ryzyk przy finansowaniu budowy domu kredytem.

Co trzeba zrobić, aby otrzymać następną transzę?

Najczęściej trzeba najpierw wykonać zakres prac finansowany z poprzedniej części kredytu, a następnie złożyć dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy.

Bank może wymagać udokumentowania postępu inwestycji.

Sposób kontroli zależy od procedur konkretnej instytucji oraz zapisów umowy. W praktyce mogą być wykorzystywane między innymi:

zdjęcia wykonanych prac,
dokumentacja budowy,
inspekcja nieruchomości,
dodatkowe dokumenty potwierdzające osiągnięcie określonego etapu.

Nie istnieje jedna procedura identyczna dla wszystkich banków.

Dlatego jeszcze przed wyborem kredytu warto zapytać nie tylko o oprocentowanie i prowizję, ale również o sposób rozliczania kolejnych transz.

Czy bank wymaga faktur za wszystkie materiały?

Niekoniecznie.

To jedna z kwestii, które trzeba ustalić w konkretnym banku przed podpisaniem umowy.

Samo rozliczenie transzy może opierać się przede wszystkim na sprawdzeniu, czy wykonano zakładany zakres budowy, zamiast na sumowaniu każdego paragonu za bloczki, cement czy przewody.

Nie oznacza to jednak, że dokumenty zakupowe można wyrzucać.

Faktury i inne potwierdzenia wydatków warto przechowywać przynajmniej do czasu zakończenia inwestycji. Mogą przydać się nie tylko przy kontakcie z bankiem, ale również w przypadku reklamacji, rozliczeń z wykonawcami czy późniejszych problemów z materiałami.

Czy trzeba wydać całą poprzednią transzę?

Dla banku najważniejszy jest zazwyczaj osiągnięty etap inwestycji oraz spełnienie warunków wypłaty następnej części kredytu.

Nie należy jednak przyjmować uniwersalnej zasady, że każda niewydana złotówka poprzedniej transzy może zostać swobodnie wykorzystana na dowolny cel.

Kredyt został przyznany na określoną inwestycję i sposób wykorzystania pieniędzy powinien pozostawać zgodny z umową.

Jeżeli w trakcie budowy pojawiają się duże oszczędności albo znacząco zmienia się sposób realizacji inwestycji, najlepiej sprawdzić konsekwencje takiej zmiany z bankiem przed wykonaniem kolejnego kroku.

Co bank sprawdza podczas inspekcji budowy?

Jeżeli bank stosuje inspekcję, jej podstawowym zadaniem nie jest kontrolowanie jakości wszystkich robót tak jak podczas profesjonalnego odbioru technicznego.

Bank chce przede wszystkim potwierdzić postęp inwestycji.

Może więc zostać sprawdzone, czy rzeczywiście powstały elementy przewidziane dla danego etapu, na przykład:

fundamenty,
ściany,
strop,
konstrukcja dachu,
pokrycie dachowe,
okna,
instalacje,
prace wykończeniowe.

To istotne rozróżnienie.

Fakt, że bank zaakceptował kolejny etap i wypłacił transzę, nie oznacza automatycznie, że potwierdził prawidłową jakość wykonania robót.

Kontrola bankowa nie zastępuje nadzoru nad budową.

Ile czasu trzeba przewidzieć na wypłatę kolejnej transzy?

Nie należy planować budowy tak, jakby pieniądze pojawiały się natychmiast po wysłaniu wniosku.

Bank potrzebuje czasu na:

przyjęcie dyspozycji,
sprawdzenie dokumentów,
ewentualną kontrolę postępu prac,
wyjaśnienie braków,
podjęcie decyzji o uruchomieniu środków,
wykonanie przelewu.

Dokładne terminy wynikają z procedur i umowy konkretnego banku.

Największym błędem jest więc umówienie ekipy na poniedziałek i założenie, że dyspozycja złożona w piątek zapewni pieniądze na wynagrodzenie wykonawcy.

Przy budowie finansowanej kredytem potrzebny jest zapas czasu.

Harmonogram banku i harmonogram wykonawcy muszą do siebie pasować

To jedno z miejsc, w których najłatwiej o problem.

Wykonawca może oczekiwać:

zaliczki przed rozpoczęciem prac,
płatności po dostarczeniu materiałów,
częściowej zapłaty podczas realizacji,
rozliczenia natychmiast po wykonaniu etapu.

Bank wypłaca natomiast środki według warunków ustalonych w umowie kredytowej.

Jeżeli te dwa harmonogramy nie są ze sobą zgodne, inwestor musi pokryć różnicę z własnej kieszeni.

Dlatego przed podpisaniem większej umowy z wykonawcą dobrze zestawić obok siebie:

termin płatności dla wykonawcy → moment, w którym realnie można otrzymać transzę z banku.

Jeżeli między nimi powstaje luka, trzeba wcześniej znaleźć sposób jej sfinansowania.

Co dzieje się ze spłatą kredytu podczas budowy?

W kredytach wypłacanych w transzach stosowana jest zwykle karencja w spłacie kapitału na czas określony w umowie.

Nie oznacza to jednak, że budowa jest okresem całkowicie pozbawionym rat.

W czasie karencji kredytobiorca może płacić odsetki od już uruchomionej części kredytu.

To powoduje ważną zmianę podczas budowy.

Po pierwszej transzy wykorzystana kwota jest stosunkowo niewielka.

Po wypłacie kolejnych części zadłużenie rośnie, a wraz z nim mogą rosnąć bieżące koszty odsetkowe.

Domowy budżet powinien więc uwzględniać nie tylko koszt samej budowy, lecz również obsługę kredytu w okresie inwestycji.

Czy opłaca się brać kolejną transzę jak najwcześniej?

Niekoniecznie.

Jeżeli od uruchomionego kapitału naliczane są odsetki, wcześniejsze pobranie pieniędzy może oznaczać wcześniejsze ponoszenie kosztów finansowania.

Z drugiej strony zbyt późne składanie dyspozycji grozi przestojem budowy.

Potrzebny jest więc kompromis.

Transza powinna pojawić się na tyle wcześnie, aby nie zatrzymać robót, ale pobieranie dużej kwoty długo przed rzeczywistą potrzebą również nie zawsze jest korzystne.

Co jeśli budowa jest opóźniona?

Opóźnienia mogą wynikać z pogody, problemów z wykonawcą, braków materiałów, zmian projektu albo zwykłego niedoszacowania czasu potrzebnego na poszczególne prace.

Problem pojawia się wtedy, gdy inwestycja zaczyna wykraczać poza terminy przyjęte przez bank.

Nie warto czekać do ostatniego dnia okresu przeznaczonego na budowę.

Jeżeli już wiadomo, że harmonogram nie zostanie dotrzymany, należy odpowiednio wcześniej sprawdzić w banku możliwość jego zmiany.

Może być potrzebny aneks do umowy, a wraz z nim mogą pojawić się dodatkowe formalności albo opłaty zgodne z aktualną taryfą danego banku.

Co jeśli koszt budowy okaże się wyższy?

To trudniejszy problem niż samo przesunięcie terminu.

Przy kredycie na 600 tys. zł bank nie wypłaci automatycznie 650 tys. zł tylko dlatego, że budowa podrożała.

Brakujące pieniądze mogą wymagać:

wykorzystania dodatkowych środków własnych,
ograniczenia zakresu niektórych prac, jeśli jest to możliwe i zgodne z warunkami finansowania,
zmiany harmonogramu,
wystąpienia o zmianę finansowania, jeśli bank w ogóle dopuszcza takie rozwiązanie i kredytobiorca spełnia wymagania.

Nie można zakładać, że dodatkowe finansowanie zostanie przyznane.

Dlatego rozsądny budżet budowy powinien posiadać rezerwę na wydatki, których na początku nie udało się dokładnie przewidzieć.

Najbardziej ryzykowny kosztorys to kosztorys „pod maksymalny kredyt”

Załóżmy, że budowa została wyceniona dokładnie na 800 tys. zł.

Każda złotówka jest już przypisana:

160 tys. zł fundamenty i konstrukcja,
220 tys. zł stan surowy,
120 tys. zł dach i stolarka,
150 tys. zł instalacje,
150 tys. zł wykończenie.

Rezerwa wynosi 0 zł.

W takim planie wystarczy jedna droższa ekipa albo nieprzewidziana poprawka, aby cały harmonogram finansowy zaczął się rozpadać.

Bank może zaakceptować kosztorys, ale nie oznacza to, że przejmuje ryzyko wzrostu kosztów inwestycji.

Pięć pytań do banku przed podpisaniem umowy

Przy porównywaniu kredytów hipotecznych na budowę domu oprocentowanie jest tylko jednym z elementów.

Trzeba również zapytać:

Na ile transz zostanie podzielony kredyt?
Co dokładnie trzeba zrobić przed uruchomieniem kolejnej transzy?
W jaki sposób bank sprawdza postęp budowy?
Ile czasu przewiduje na rozpatrzenie dyspozycji?
Co stanie się w przypadku opóźnienia albo zmiany kosztorysu?

Dopiero odpowiedzi na te pytania pokazują, jak finansowanie będzie wyglądało w praktyce.

Jak zaplanować budowę, żeby nie zabrakło pieniędzy między transzami?

Najbezpieczniejszy plan składa się z czterech kroków.

1. Rozpisz rzeczywiste płatności

Nie wystarczy wiedzieć, że dach ma kosztować określoną kwotę.

Trzeba ustalić, kiedy dekarz oczekuje zaliczki, kiedy trzeba zapłacić za drewno, pokrycie i pozostałe materiały oraz kiedy następuje końcowe rozliczenie.

2. Zestaw płatności z harmonogramem banku

Sprawdź, jaka część tych wydatków przypada przed uzyskaniem kolejnej transzy.

3. Zachowaj rezerwę

Własne oszczędności nie powinny kończyć się wraz z wniesieniem wkładu własnego. Budowa prawie zawsze przynosi wydatki trudne do dokładnego przewidzenia na etapie składania wniosku kredytowego.

4. Składaj dyspozycję odpowiednio wcześniej

Nie czekaj, aż na rachunku pozostanie kwota wystarczająca na kilka dni robót.

Najważniejsza przy kredycie na budowę domu nie jest sama liczba transz. Kluczowe jest to, czy harmonogram banku odpowiada rzeczywistemu rytmowi inwestycji. Jeżeli wykonawca potrzebuje pieniędzy wcześniej, niż bank może je wypłacić, nawet dobrze zaplanowany dom może stanąć w połowie etapu. Dlatego kosztorys, terminy płatności i zasady uruchamiania kolejnych transz trzeba traktować jako jeden wspólny plan finansowy, a nie trzy oddzielne dokumenty.

Mateusz Biernacki

Ekspert ds. kredytów i bankowości. Upraszcza skomplikowane oferty i pokazuje realne koszty.

Kredyt hipoteczny na budowę domu — jak bank wypłaca kolejne transze?