Najem okazjonalny — jakie zabezpieczenia daje właścicielowi mieszkania

Udostępnij ten artykuł

Najem okazjonalny nie daje właścicielowi prawa do natychmiastowego usunięcia lokatora ani nie chroni automatycznie przed zaległościami czy zniszczeniem mieszkania. Jego największą przewagą nad zwykłym najmem jest inna procedura odzyskania lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy. Najemca już przy zawieraniu umowy składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje miejsce, do którego może się wyprowadzić.

To rozwiązanie może znacznie ograniczyć ryzyko długiego sporu o samo opróżnienie mieszkania, ale tylko wtedy, gdy właściciel prawidłowo przygotuje dokumenty i dopełni obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Czym najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Właściciel musi być osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowę zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

Najważniejsza różnica pojawia się jednak nie podczas spokojnego wykonywania umowy, lecz wtedy, gdy najem dobiega końca, a lokator nie chce opuścić mieszkania.

W zwykłym najmie właściciel może stanąć przed koniecznością przeprowadzenia pełnego postępowania dotyczącego opróżnienia lokalu. Przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym dysponuje wcześniej przygotowanym oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego, które może stać się podstawą egzekucji po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności.

To właśnie ten dokument jest głównym zabezpieczeniem właściciela.

Jakie dokumenty tworzą rzeczywiste zabezpieczenie właściciela?

Samo wpisanie w nagłówku „umowa najmu okazjonalnego” nie wystarczy.

Do umowy trzeba dołączyć wymagane dokumenty.

Najemca składa przede wszystkim oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania mieszkania po ustaniu najmu, zgodnie z procedurą przewidzianą dla najmu okazjonalnego.

Drugim elementem jest wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeżeli konieczne stanie się wykonanie obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Potrzebne jest również oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego drugiego lokalu, że zgadza się na zamieszkanie najemcy oraz osób mieszkających razem z nim.

Wynajmujący może zażądać, aby podpis pod takim oświadczeniem został notarialnie poświadczony.

Dopiero cały zestaw dokumentów tworzy mechanizm, dla którego właściciele wybierają najem okazjonalny.

Akt notarialny nie oznacza, że całą umowę trzeba zawierać u notariusza

To częste nieporozumienie.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, ale nie oznacza to konieczności podpisywania całej umowy w kancelarii notarialnej.

Formy aktu notarialnego wymaga przede wszystkim oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu.

W praktyce właściciel i najemca mogą więc najpierw przygotować odpowiednią umowę, a następnie najemca dokonuje wymaganej czynności u notariusza.

Największa korzyść: prostsza droga do odzyskania mieszkania

Załóżmy, że umowa została prawidłowo zawarta na rok i po jego upływie najemca nie chce się wyprowadzić.

Właściciel nie może po prostu wymienić zamków i wystawić rzeczy lokatora na korytarz.

Najpierw powinien przeprowadzić procedurę przewidzianą w przepisach.

Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Podpis właściciela na takim żądaniu musi być urzędowo poświadczony.

W żądaniu wskazuje się między innymi przyczynę ustania najmu oraz termin na opuszczenie mieszkania. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Jeśli najemca nadal nie opuszcza lokalu, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy.

To zasadnicza przewaga nad zwykłą umową: właściciel ma już tytuł egzekucyjny w postaci aktu notarialnego i nie rozpoczyna od zera sporu o sam obowiązek opuszczenia mieszkania.

Najem okazjonalny nie oznacza eksmisji „bez sądu”

Takie określenie pojawia się czasem w ogłoszeniach i poradnikach, ale może wprowadzać właściciela w błąd.

Sąd nadal uczestniczy w procedurze, ponieważ właściciel występuje o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.

Różnica polega na tym, że najemca wcześniej poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania. Nie trzeba więc prowadzić klasycznego procesu wyłącznie po to, aby uzyskać wyrok nakazujący opuszczenie lokalu.

To uproszczenie procedury, a nie prawo do samodzielnej eksmisji.

Lokal zastępczy jest zabezpieczeniem, ale trzeba pilnować jego aktualności

Wskazanie przez najemcę miejsca, do którego może się wyprowadzić, nie jest formalnością przeznaczoną wyłącznie do dnia podpisania umowy.

Sytuacja może się zmienić. Przykładowo osoba udostępniająca wskazany lokal może sprzedać mieszkanie albo wycofać możliwość zamieszkania w nim.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w pierwotnie wskazanym lokalu, ma 21 dni od momentu, w którym dowiedział się o tej sytuacji, na wskazanie innego lokalu oraz przedstawienie wymaganej zgody osoby posiadającej do niego tytuł prawny.

Jeśli nie wykona tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Dla właściciela oznacza to prostą praktyczną zasadę: przy dłuższych umowach nie należy zakładać, że oświadczenie dotyczące lokalu wskazanego kilka lat wcześniej pozostaje aktualne bez żadnej kontroli.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego decyduje o ważnym zabezpieczeniu

Jedną z najbardziej kosztownych pomyłek jest przygotowanie aktu notarialnego i wszystkich załączników, a następnie zapomnienie o zgłoszeniu najmu.

Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania. Ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.

Brak zgłoszenia ma poważne konsekwencje. Właściciel traci możliwość korzystania z części szczególnych przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, w tym uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Można więc mieć podpisaną umowę, akt notarialny i wskazany lokal zastępczy, a mimo to osłabić najważniejsze zabezpieczenie przez niedopełnienie jednego obowiązku administracyjnego.

Czy właściciel może pobrać kaucję przy najmie okazjonalnym?

Tak.

Najem okazjonalny nie zastępuje kaucji. Te dwa zabezpieczenia dotyczą zupełnie innych problemów.

Akt notarialny ma znaczenie przede wszystkim przy odzyskiwaniu mieszkania. Kaucja może zabezpieczać należności związane z najmem oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Przepisy przewidują, że kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy.

Po opróżnieniu mieszkania kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca, po potrąceniu należności właściciela, które może ona zgodnie z prawem zabezpieczać.

W praktyce wysokość kaucji warto ustalić proporcjonalnie do standardu mieszkania, wyposażenia i realnego ryzyka, zamiast automatycznie wykorzystywać maksymalny ustawowy limit.

Przed czym najem okazjonalny nie chroni właściciela?

To najważniejsza część z punktu widzenia kogoś, kto rozważa tę formę umowy.

Najem okazjonalny nie daje gwarancji, że najemca:

będzie terminowo płacił czynsz,
nie zniszczy wyposażenia,
nie spowoduje szkód u sąsiadów,
będzie prawidłowo rozliczał media,
nie naruszy zasad korzystania z mieszkania,
dobrowolnie odda lokal w idealnym stanie.

Mechanizm koncentruje się przede wszystkim na skuteczniejszym dochodzeniu obowiązku opróżnienia lokalu.

Jeśli najemca pozostawi zadłużenie albo spowoduje szkody przewyższające kaucję, właściciel może nadal potrzebować osobnego dochodzenia roszczeń pieniężnych.

Dlatego nie należy traktować najmu okazjonalnego jako zamiennika dokładnej umowy, protokołu zdawczo-odbiorczego i rozsądnego sprawdzenia potencjalnego lokatora.

Przykład: dwa mieszkania wynajęte dwóm podobnym najemcom

Właściciel A podpisuje zwykłą umowę najmu.

Właściciel B podpisuje prawidłową umowę najmu okazjonalnego, otrzymuje wymagane załączniki, najemca składa akt notarialny, a właściciel terminowo zgłasza umowę do urzędu skarbowego.

Po zakończeniu obu umów najemcy odmawiają wyprowadzki.

Właściciel B może wykorzystać przygotowany wcześniej akt notarialny i po przeprowadzeniu wymaganej procedury wystąpić o nadanie mu klauzuli wykonalności.

Właściciel A nie dysponuje takim dokumentem.

To właśnie w takim scenariuszu widać rzeczywistą wartość najmu okazjonalnego. Nie chodzi o to, że problemy z najemcą przestają istnieć. Chodzi o przygotowanie mechanizmu na sytuację, w której najpoważniejszym problemem staje się odzyskanie własnego mieszkania.

Protokół zdawczo-odbiorczy nadal jest potrzebny

Akt notarialny nie odpowie na pytanie, czy rysa na blacie powstała przed rozpoczęciem najmu, czy po dziewięciu miesiącach użytkowania mieszkania.

Dlatego przy wydawaniu lokalu powinien powstać szczegółowy protokół.

Dobrze opisać w nim między innymi:

stan ścian, podłóg i drzwi,
meble oraz urządzenia pozostawione w mieszkaniu,
liczbę przekazanych kluczy,
odczyty liczników,
istniejące uszkodzenia,
stan wyposażenia.

Dokumentację można uzupełnić zdjęciami wykonanymi przy przekazaniu lokalu.

Jeżeli po zakończeniu najmu pojawi się spór o uszkodzenia, taka dokumentacja może mieć większą wartość niż ogólne zdanie w umowie mówiące, że mieszkanie wydano „w dobrym stanie”.

Umowa powinna dokładnie określać zasady płatności

Najem okazjonalny zabezpiecza właściciela przede wszystkim na wypadek problemów z opróżnieniem lokalu, ale dobrze napisana umowa zmniejsza ryzyko innych sporów.

Powinna jednoznacznie rozdzielać czynsz należny właścicielowi od opłat za media i innych kosztów.

Dobrze określić:

termin płatności,
numer rachunku,
sposób rozliczania mediów,
zasady rozliczenia niedopłat i nadpłat,
warunki ewentualnych zmian czynszu,
obowiązki dotyczące drobnych napraw i bieżącego korzystania z lokalu.

W przypadku najmu okazjonalnego właściciel może podwyższać czynsz zgodnie z warunkami określonymi w samej umowie. Tym bardziej zapis dotyczący podwyżek nie powinien być przypadkowym zdaniem skopiowanym z pierwszego wzoru znalezionego w internecie.

Czy właściciel może dowolnie wypowiedzieć najem okazjonalny?

Nie.

Samo zastosowanie najmu okazjonalnego nie oznacza, że właściciel może zakończyć umowę w każdym momencie bez podstawy.

Umowa jest zawierana na czas oznaczony, a możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia zależy od przepisów oraz prawidłowo skonstruowanych postanowień umownych.

Właściciel powinien więc przemyśleć przed podpisaniem dokumentu, jakie sytuacje mają umożliwiać wcześniejsze zakończenie najmu i czy zapisy te są zgodne z obowiązującymi przepisami.

Umieszczenie w umowie zdania „właściciel może wypowiedzieć umowę w każdej chwili” nie daje automatycznie prawa do skutecznego zakończenia najmu na dowolnych zasadach.

Kiedy najem okazjonalny nie będzie właściwym rozwiązaniem?

Ta forma nie jest dostępna w każdej sytuacji.

Klasyczny najem okazjonalny jest rozwiązaniem dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Jeżeli wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, trzeba sprawdzić inne rozwiązania przewidziane w przepisach, w tym najem instytucjonalny.

Najem okazjonalny może być również trudny do zastosowania, gdy kandydat na najemcę nie jest w stanie wskazać lokalu, do którego mógłby się przenieść w razie wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania.

Nie powinno się wtedy tworzyć fikcyjnego oświadczenia wyłącznie po to, aby dokumentacja wyglądała kompletnie.

5 błędów, które mogą osłabić ochronę właściciela

Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego. To jeden z najpoważniejszych błędów, ponieważ może pozbawić właściciela szczególnych uprawnień związanych z procedurą najmu okazjonalnego.

Brak aktu notarialnego najemcy. Sama umowa nazwana „okazjonalną” nie zastępuje wymaganego oświadczenia.

Niekompletne dokumenty dotyczące lokalu wskazanego przez najemcę. Potrzebne jest nie tylko wskazanie adresu, lecz także zgoda osoby posiadającej tytuł prawny do tego miejsca.

Brak reakcji po utracie przez najemcę możliwości zamieszkania pod wskazanym adresem. Najemca powinien w takim przypadku wskazać nowy lokal w ustawowym terminie.

Przekonanie, że najem okazjonalny zastępuje dobrą umowę. Nie chroni przed każdym zadłużeniem, uszkodzeniem ani sporem dotyczącym rozliczeń.

Co właściciel powinien zrobić przed przekazaniem kluczy?

Najbezpieczniejsza kolejność wygląda następująco.

Najpierw przygotuj pisemną umowę dopasowaną do konkretnego mieszkania i zasad najmu.

Następnie skompletuj dokumenty dotyczące lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść.

Dopilnuj sporządzenia przez najemcę wymaganego oświadczenia w formie aktu notarialnego.

Ustal kaucję i zasady rozliczeń.

Przy przekazaniu mieszkania sporządź szczegółowy protokół i dokumentację jego stanu.

Po rozpoczęciu najmu dopilnuj 14-dniowego terminu na zgłoszenie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego i zachowaj potwierdzenie.

Dopiero wykonanie całego tego zestawu czynności daje właścicielowi ochronę, z którą najem okazjonalny jest najczęściej kojarzony.

Najem okazjonalny zmniejsza jedno z największych ryzyk, ale nie wszystkie

Największą zaletą najmu okazjonalnego jest przygotowanie procedury na sytuację, w której stosunek najmu już się zakończył, ale najemca nie chce oddać mieszkania.

Nie jest to jednak umowa dająca właścicielowi pełną kontrolę nad lokatorem. Nie eliminuje ryzyka zaległości, szkód ani sporu o pieniądze. Nie pozwala też właścicielowi działać poza obowiązującą procedurą.

Najlepiej traktować ją jako jeden z kilku poziomów zabezpieczenia. Akt notarialny pomaga przy odzyskaniu lokalu, kaucja zabezpiecza część należności, protokół dokumentuje stan mieszkania, a dokładna umowa określa prawa i obowiązki obu stron.

Dopiero połączenie tych elementów daje właścicielowi realnie mocniejszą pozycję niż samo wpisanie w tytule dokumentu słów „najem okazjonalny”.